6 Hal yang Mungkin Terjadi Bila Program DP Rumah 0 Rupiah Anies-Sandi Diberlakukan di Seluruh Indonesia

Pilkada DKI Jakarta merupakan pemilihan paling greget dalam sejarah pemilu kepala daerah di Indonesia. Prosesnya sangat heboh, diwarnai demonstrasi jutaan orang. Polri dan TNI sangat sibuk melakukan pengamanan dengan ribuan personelnya. Dan hasil akhirnya sudah dapat diketahui, dimenangkan oleh pasangan Anies Baswedan dan Sandiaga Uno. Ahok dan Djarot sebagai petahana berhasil dikalahkan.

Nah tentunya, kini publik Jakarta menanti realisasi janji-janji gubernur baru. Salah satu janji yang paling menarik dan mengundang kontroversi adalah program kredit rumah dengan DP Nol Rupiah. Artinya warga Jakarta yang ingin punya rumah secara angsuran, tak perlu uang muka (down payment). Rumah bisa ditempati dan tinggal mengangsur saja. Enak bukan? Banyak orang yang ingin mendapatkannya. Bukan cuma warga Jakarta, tetapi juga warga di luar Jakarta.

Tapi pertanyaannya, mungkinkah program tersebut dilaksanakan di seluruh Indonesia? Jawabnya, secara logika, mungkin saja. Inilah 6 hal yang mungkin akan terjadi bila program tersebut dilaksanakan di seluruh Indonesia.

1. Dibutuhkan lahan perumahan yang sangat luas

Program rumah yang dijanjikan adalah hunian tapak atau griya horisontal. Hal ini berakibat naiknya kebutuhan lahan perumahan. Menurut Kementerian PUPR, saat ini ada 25 juta keluarga Indonesia yang belum memiliki rumah sendiri. Artinya dengan ukuran rumah sederhana saja, dibutuhkan tidak kurang dari 170 ribu hektar untuk menyediakan rumah murah tersebut. Padahal harga tanah setiap tahun pasti naik, yang berakibat naiknya harga rumah juga.

170 ribu hektar mungkin kecil kalau dibandingkan dengan luas Indonesia secara keseluruhan. Namun, ini jelas membuat pemerintah kebingungan. Ya, mau ditempatkan di mana saja rumah-rumah tersebut. Alhasil, mungkin saja hutan jadi sasaran utama. Tak usah ditanya lagi, ini akan menciptakan semacam dilema baru. Mau rumah atau mau oksigen?

2. Antrian peminatnya seperti daftar tunggu haji

Karena tidak memerlukan uang muka atau DP maka banyak orang yang mau. Tentu saja akan banyak yang mendaftar dan bikin antrian panjang peminat rumah murah seperti antrian haji. Bisa saja, kamu mendaftar rumah tahun ini, baru akan dapat rumahnya beberapa tahun lagi.

Tapi jangan kuatir, program rumah murah ini kan hanya untuk kalangan ekonomi menengah kebawah, jadi mestinya terbatas juga jumlah yang berhak mendaftar.

3. Dibutuhkan penyandang dana DP rumah yang sangat besar

Program DP Nol Rupiah (bukan nol persen) sebenarnya melanggar undang-undang perbankan, yaitu pasal Loan to Value (LTV) yang mewajibkan kredit perumahan meminta DP dari konsumen sebesar minimal 15%. Ini untuk menjamin kehati-hatian bank, tidak asal saja memberikan kredit. Juga untuk meringankan konsumen, karena dengan adanya DP yang besar,  angsuran lebih ringan dan jangka waktu kredit lebih ringan.

Nah, bila masyarakat dibebaskan dari DP tersebut, maka dibutuhkan penyandang dana untuk membayar DP tersebut ke pihak bank. Penyandang dana tersebut tentunya adalah pemerintah daerah masing-masing atau pemerintah pusat. Bila setiap 50 ribu unit rumah membutuhkan subsidi DP sebesar Rp 2,7 trilyun (angka subsidi di DKI Jakarta), maka bisa dibayangkan besarnya anggaran pemerintah bila dilaksanakan di seluruh Indonesia.

Kira-kira dibutuhkan dana subsidi uang muka sebanyak Rp 540 trilyun, untuk 10 juta unit rumah murah. Saat ini warga yang membutuhkan rumah setidaknya adalah lebih dari 11 juta unit. Ini menyedot seperempat APBN kita, fantastis bukan?

4. Banyak rumah akan disita bank 5 tahun lagi

Menurut kalkulator perbankan yang dirilis di berbagai media online, rumah murah tanpa DP ini ternyata tidak murah juga angsurannya. Kalau kamu mendapatkan jatah rumah murah ini, siap-siap saja punya hutang sama bank senilai minimal Rp 350 juta (asumsi harga Jakarta, type 36). Artinya kamu akan mengangsur selama 15 tahun sebesar Rp 2,4 juta rupiah per bulan tanpa boleh gagal sekalipun.

Sedikit saja terjadi goncangan ekonomi negara, karena globalisasi atau politik, maka rumahmu terancam disita karena tunggakan kredit. Prediksinya, akan banyak rumah akan disita 5-10 tahun lagi mengingat nasabahnya adalah masyarakat ekonomi lemah yang rentan kehilangan pendapatan. Berabe kan kalau begini?

5. Kredit macet di perbankan akan meningkat

Karena banyak nasabah yang berpotensi menunggak karena angsuran kredit macet, maka perbankan akan menerima getahnya. Perbankan pemerintah plat merah kemudian akan mengumpulkan masalah kredit macet yang menghambat bisnisnya.

Mengapa bank pemerintah? Karena dari analisis kelayakan ekonomi, perbankan swasta atau komersil tidak tertarik membiayai rumah tanpa uang muka ini. Bahkan beberapa bank swasta besar cenderung menolaknya karena khawatir melanggar aturan perbankan dari Bank Indonesia.

6. Rawan spekulasi dan salah sasaran

Program rumah murah yang masif bisa saja dijadikan ajang spekulasi bisnis. Artinya orang miskin mendaftarkan diri bukan untuk memiliki hunian. Tetapi hanya untuk spekulasi. Setelah beberapa tahun mengangsur, harga rumah yang dihuni akan naik dengan cepat, apalagi bila inflasi juga meroket. Nah, daripada terbebani angsuran puluhan tahun, mereka akan mencoba menjualnya kepada yang orang yang lebih kaya dan berani bayar tunai atau melanjutkan angsuran.

Kalau ini terjadi, masyarakat miskin tetap saja tidak punya rumah, dan orang-orang kaya akan mendapatkan aset lebih banyak lagi. Dana subsidi pemerintah ratusan triliun akan sia-sia dan gagal mengatasi masalah rumah orang miskin ini.

Nah,kira-kira seperti itu yang mungkin terjadi bila program rumah DP 0 Rupiah dilaksanakan di seluruh Indonesia. Bisa menjadi berkah bagi rakyat kecil untuk punya rumah murah. Tapi bisa juga jadi masalah besar karena banyak hal tidak sesuai aturan bisnis.